《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會(huì )第1469次會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2009年9月1日起施行。
       
　　為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
 
　　第一條　本解釋所稱(chēng)城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
 
　　鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
 
　　當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
 
　　第二條　出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
 
　　第三條　出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
 
　　租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準延長(cháng)使用期限的，人民法院應當認定延長(cháng)使用期限內的租賃期間有效。
 
　　第四條　當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
 
　　當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
 
　　第五條　房屋租賃合同無(wú)效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
 
　　當事人請求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
 
　　第六條　出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
 
　　(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
 
　　(二)已經(jīng)辦理登記備案手續的;
 
　　(三)合同成立在先的。
 
　　不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規定處理。
 
　　第七條　承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
 
　　第八條　因下列情形之一，導致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
 
　　(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;
 
　　(二)租賃房屋權屬有爭議的;
 
　　(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關(guān)于房屋使用條件強制性規定情況的。
 
　　第九條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
 
　　已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無(wú)效的過(guò)錯分擔現值損失。
 
　　第十條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
 
　　第十一條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
 
　　(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;
 
　　(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價(jià)值范圍內予以適當補償;
 
　　(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過(guò)錯承擔相應的責任;
 
　　(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
 
　　第十二條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
 
　　第十三條　承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
 
　　第十四條　承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
 
　　(一)辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由出租人負擔;
 
　　(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由雙方按照過(guò)錯分擔。
 
　　第十五條　承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時(shí)，轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
 
　　第十六條　出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個(gè)月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
 
　　因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
 
　　第十七條　因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無(wú)效的除外。
 
　　次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
 
　　第十八條　房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
 
　　第十九條　承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
 
　　第二十條　租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
 
　　(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實(shí)現抵押權發(fā)生所有權變動(dòng)的;
 
　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
 
　　第二十一條　出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
 
　　第二十二條　出租人與抵押權人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院應予支持。
 
　　第二十三條　出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應當在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。
 
　　第二十四條　具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：
 
　　(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的;
 
　　(二)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
 
　　(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內未明確表示購買(mǎi)的;
 
　　(四)第三人善意購買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的。
 
　　第二十五條　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
 
　　最高人民法院印發(fā)
 
　　《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同
 
　　糾紛案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》的通知
 
　　法發(fā)〔2009〕40號
 
　　各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產(chǎn)建設兵團分院：
 
　　現將最高人民法院《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請結合當地實(shí)際，認真貫徹落實(shí)。
 
　　二○○九年七月七日
 
　　當前，因全球金融危機蔓延所引發(fā)的矛盾和糾紛在司法領(lǐng)域已經(jīng)出現明顯反映，民商事案件尤其是與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的民商事合同糾紛案件呈大幅增長(cháng)的態(tài)勢;同時(shí)出現了諸多由宏觀(guān)經(jīng)濟形勢變化所引發(fā)的新的審判實(shí)務(wù)問(wèn)題。人民法院圍繞國家經(jīng)濟發(fā)展戰略和“保增長(cháng)、保民生、保穩定”要求，堅持“立足審判、胸懷大局、同舟共濟、共克時(shí)艱”的指導方針，牢固樹(shù)立為大局服務(wù)、為人民司法的理念，認真研究并及時(shí)解決這些民商事審判實(shí)務(wù)中與宏觀(guān)經(jīng)濟形勢變化密切相關(guān)的普遍性問(wèn)題、重點(diǎn)問(wèn)題，有效化解矛盾和糾紛，不僅是民商事審判部門(mén)應對金融危機工作的重要任務(wù)，而且對于維護誠信的市場(chǎng)交易秩序，保障公平法治的投資環(huán)境，公平解決糾紛、提振市場(chǎng)信心等具有重要意義?，F就人民法院在當前形勢下審理民商事合同糾紛案件中的若干問(wèn)題，提出以下意見(jiàn)。
 
　　一、慎重適用情勢變更原則，合理調整雙方利益關(guān)系
 
　　1、當前市場(chǎng)主體之間的產(chǎn)品交易、資金流轉因原料價(jià)格劇烈波動(dòng)、市場(chǎng)需求關(guān)系的變化、流動(dòng)資金不足等諸多因素的影響而產(chǎn)生大量糾紛，對于部分當事人在訴訟中提出適用情勢變更原則變更或者解除合同的請求，人民法院應當依據公平原則和情勢變更原則嚴格審查。
 
　　2、人民法院在適用情勢變更原則時(shí)，應當充分注意到全球性金融危機和國內宏觀(guān)經(jīng)濟形勢變化并非完全是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程，而是一個(gè)逐步演變的過(guò)程。在演變過(guò)程中，市場(chǎng)主體應當對于市場(chǎng)風(fēng)險存在一定程度的預見(jiàn)和判斷。人民法院應當依法把握情勢變更原則的適用條件，嚴格審查當事人提出的 “無(wú)法預見(jiàn)”的主張，對于涉及石油、焦炭、有色金屬等市場(chǎng)屬性活潑、長(cháng)期以來(lái)價(jià)格波動(dòng)較大的大宗商品標的物以及股票、期貨等風(fēng)險投資型金融產(chǎn)品標的物的合同，更要慎重適用情勢變更原則。
 
　　3、人民法院要合理區分情勢變更與商業(yè)風(fēng)險。商業(yè)風(fēng)險屬于從事商業(yè)活動(dòng)的固有風(fēng)險，諸如尚未達到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等。情勢變更是當事人在締約時(shí)無(wú)法預見(jiàn)的非市場(chǎng)系統固有的風(fēng)險。人民法院在判斷某種重大客觀(guān)變化是否屬于情勢變更時(shí)，應當注意衡量風(fēng)險類(lèi)型是否屬于社會(huì )一般觀(guān)念上的事先無(wú)法預見(jiàn)、風(fēng)險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風(fēng)險是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風(fēng)險高收益”范圍等因素，并結合市場(chǎng)的具體情況，在個(gè)案中識別情勢變更和商業(yè)風(fēng)險。
 
　　4、在調整尺度的價(jià)值取向把握上，人民法院仍應遵循側重于保護守約方的原則。適用情勢變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關(guān)系。在訴訟過(guò)程中，人民法院要積極引導當事人重新協(xié)商，改訂合同;重新協(xié)商不成的，爭取調解解決。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場(chǎng)正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應當按照最高人民法院《關(guān)于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)服務(wù)黨和國家工作大局的通知》(法〔2009〕165號)的要求，嚴格履行適用情勢變更的相關(guān)審核程序。
 
　　二、依法合理調整違約金數額，公平解決違約責任問(wèn)題
 
　　5、現階段由于國內宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的變化和影響，民商事合同履行過(guò)程中違約現象比較突出。對于雙方當事人在合同中所約定的過(guò)分高于違約造成損失的違約金或者極具懲罰性的違約金條款，人民法院應根據合同法第一百一十四條第二款和最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法解釋(二)》)第二十九條等關(guān)于調整過(guò)高違約金的規定內容和精神，合理調整違約金數額，公平解決違約責任問(wèn)題。
 
　　6、在當前企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍較為困難的情況下，對于違約金數額過(guò)分高于違約造成損失的，應當根據合同法規定的誠實(shí)信用原則、公平原則，堅持以補償性為主、以懲罰性為輔的違約金性質(zhì)，合理調整裁量幅度，切實(shí)防止以意思自治為由而完全放任當事人約定過(guò)高的違約金。
 
　　7、人民法院根據合同法第一百一十四條第二款調整過(guò)高違約金時(shí)，應當根據案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過(guò)錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據公平原則和誠實(shí)信用原則予以綜合權衡，避免簡(jiǎn)單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機械司法而可能造成的實(shí)質(zhì)不公平。
 
　　8、為減輕當事人訴累，妥當解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無(wú)效或者不構成違約進(jìn)行免責抗辯而未提出違約金調整請求的，人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過(guò)高問(wèn)題進(jìn)行釋明。人民法院要正確確定舉證責任，違約方對于違約金約定過(guò)高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。合同解除后，當事人主張違約金條款繼續有效的，人民法院可以根據合同法第九十八條的規定進(jìn)行處理。
 
　　三、區分可得利益損失類(lèi)型，妥善認定可得利益損失
 
　　9、在當前市場(chǎng)主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失。根據交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營(yíng)利潤損失和轉售利潤損失等類(lèi)型。生產(chǎn)設備和原材料等買(mǎi)賣(mài)合同違約中，因出賣(mài)人違約而造成買(mǎi)受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤損失。承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營(yíng)利潤損失。先后系列買(mǎi)賣(mài)合同中，因原合同出賣(mài)方違約而造成其后的轉售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉售利潤損失。
 
　　10、人民法院在計算和認定可得利益損失時(shí)，應當綜合運用可預見(jiàn)規則、減損規則、損益相抵規則以及過(guò)失相抵規則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見(jiàn)的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過(guò)失所造成的損失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三條第二款規定的欺詐經(jīng)營(yíng)、合同法第一百一十四條第一款規定的當事人約定損害賠償的計算方法以及因違約導致人身傷亡、精神損害等情形的，不宜適用可得利益損失賠償規則。
 
　　11、人民法院認定可得利益損失時(shí)應當合理分配舉證責任。違約方一般應當承擔非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導致?lián)p失擴大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過(guò)失的舉證責任;非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。對于可以預見(jiàn)的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據具體情況予以裁量。
 
　　四、正確把握法律構成要件，穩妥認定表見(jiàn)代理行為
 
　　12、當前在國家重大項目和承包租賃行業(yè)等受到全球性金融危機沖擊和國內宏觀(guān)經(jīng)濟形勢變化影響比較明顯的行業(yè)領(lǐng)域，由于合同當事人采用轉包、分包、轉租方式，出現了大量以單位部門(mén)、項目經(jīng)理乃至個(gè)人名義簽訂或實(shí)際履行合同的情形，并因合同主體和效力認定問(wèn)題引發(fā)表見(jiàn)代理糾紛案件。對此，人民法院應當正確適用合同法第四十九條關(guān)于表見(jiàn)代理制度的規定，嚴格認定表見(jiàn)代理行為。
 
　　13、合同法第四十九條規定的表見(jiàn)代理制度不僅要求代理人的無(wú)權代理行為在客觀(guān)上形成具有代理權的表象，而且要求相對人在主觀(guān)上善意且無(wú)過(guò)失地相信行為人有代理權。合同相對人主張構成表見(jiàn)代理的，應當承擔舉證責任，不僅應當舉證證明代理行為存在諸如合同書(shū)、公章、印鑒等有權代理的客觀(guān)表象形式要素，而且應當證明其善意且無(wú)過(guò)失地相信行為人具有代理權。
 
　　14、人民法院在判斷合同相對人主觀(guān)上是否屬于善意且無(wú)過(guò)失時(shí)，應當結合合同締結與履行過(guò)程中的各種因素綜合判斷合同相對人是否盡到合理注意義務(wù)，此外還要考慮合同的締結時(shí)間、以誰(shuí)的名義簽字、是否蓋有相關(guān)印章及印章真偽、標的物的交付方式與地點(diǎn)、購買(mǎi)的材料、租賃的器材、所借款項的用途、建筑單位是否知道項目經(jīng)理的行為、是否參與合同履行等各種因素，作出綜合分析判斷。
 
　　五、正確適用強制性規定，穩妥認定民商事合同效力
 
　　15、正確理解、識別和適用合同法第五十二條第(五)項中的“違反法律、行政法規的強制性規定”，關(guān)系到民商事合同的效力維護以及市場(chǎng)交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋(二)》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無(wú)效;違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。
 
　　16、人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類(lèi)、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類(lèi)型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地損害國家利益或者社會(huì )公共利益的，人民法院應當認定合同無(wú)效。如果強制性規定規制的是當事人的“市場(chǎng)準入”資格而非某種類(lèi)型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類(lèi)合同行為，人民法院對于此類(lèi)合同效力的認定，應當慎重把握，必要時(shí)應當征求相關(guān)立法部門(mén)的意見(jiàn)或者請示上級人民法院。
 
　　六、合理適用不安抗辯權規則，維護權利人合法權益
 
　　17、在當前情勢下，為敦促誠信的合同一方當事人及時(shí)保全證據、有效保護權利人的正當合法權益，對于一方當事人已經(jīng)履行全部交付義務(wù)，雖然約定的價(jià)款期限尚未到期，但其訴請付款方支付未到期價(jià)款的，如果有確切證據證明付款方明確表示不履行給付價(jià)款義務(wù)，或者付款方被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照、被注銷(xiāo)、被有關(guān)部門(mén)撤銷(xiāo)、處于歇業(yè)狀態(tài)，或者付款方轉移財產(chǎn)、抽逃資金以逃避債務(wù)，或者付款方喪失商業(yè)信譽(yù)，以及付款方以自己的行為表明不履行給付價(jià)款義務(wù)的其他情形的，除非付款方已經(jīng)提供適當的擔保，人民法院可以根據合同法第六十八條第一款、第六十九條、第九十四條第(二)項、第一百零八條、第一百六十七條等規定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。