在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同交易過(guò)程當中購房者很容易在“定金”、“訂金”、“認籌金”、 “誠意金”迷失，弄不清這四種“金”對以后的退款是有影響的。同時(shí)，由于銀行不予放貸，而導致退款的情況經(jīng)常發(fā)生。那么如何在購房付款時(shí)區分四金，以及如何在銀行不予房貸時(shí)退定金?

四金的名稱(chēng)不同，含義不同，功能也不同

定金——是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢(qián)作為擔保的擔保方式，又稱(chēng)保證金?！稉７ā返诎耸艞l 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。

訂金——是在購房者與發(fā)展商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達成協(xié)議后，準備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方需在此期限內與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得了在此期限內的優(yōu)先購買(mǎi)權。一般情況下，視作預付款。預付款不具有擔保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。預付款在合同正常履行的情況下,成為價(jià)款的一部分,在合同沒(méi)有得到履行的情況下,不管是給付一方當事人違約,還是接受方違約,預付款都要原數返回。

認籌金——“認籌”就是購房者表現出買(mǎi)房的誠意，這個(gè)誠意需要通過(guò)繳納“認籌金”來(lái)體現。在繳納“認籌金”后，購房者可以獲得房屋的優(yōu)先購買(mǎi)權，并在房?jì)r(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。等到樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，“認籌”的購房者再以“優(yōu)先選擇”的順序選房，選中房屋后與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果購房者沒(méi)有選中理想的房屋，開(kāi)發(fā)商將把“認籌金”如數退還給購房者。但是“認籌金”的實(shí)質(zhì)作用是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前得到的大筆資金并在短時(shí)期內收回大筆資金，解決開(kāi)發(fā)商的燃眉之急。

誠意金——即意向金，這在中介與買(mǎi)房和賣(mài)房雙方簽定的合同中多有體現，其實(shí)法律上并沒(méi)有誠意金之說(shuō)，中介與買(mǎi)賣(mài)雙方之所以簽定什么誠意金條款，主要是由于我們交易市場(chǎng)的誠實(shí)信用體系還不健全，交易主體為了各自的利益往往會(huì )違背誠實(shí)信用的原則，從而損害一方的利益。

綜上所述，后三者都是可以無(wú)條件退款的，即使是這樣，簽訂任何條款是也要看清楚，要留心眼。例如在房產(chǎn)中介門(mén)店看房時(shí)，如果需要付意向金的話(huà)，只要收下房產(chǎn)中介開(kāi)具的收據即可。 對于房產(chǎn)中介人員提出的簽訂協(xié)議的要求，一定要慎重，如果房屋買(mǎi)賣(mài)雙方僅僅是想建立一個(gè)定房關(guān)系的話(huà)，在簽約時(shí)，可以要求中介公司將“居間協(xié)議”附件“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”劃掉，以保護自己的權益。

但是對于定金退款，是有條件的。之前在《定金不能退惹眾怒 購房指導之如何退定金》已經(jīng)明確講過(guò)，即因合同條款達不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認購書(shū)約定的期限內來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話(huà)的錄音來(lái)證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內部認購等無(wú)銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權證的項目，因本身不具備銷(xiāo)售條件，因此任何情況下定金都可退，無(wú)需做大量的取證工作，直接起訴即可。

銀行不放貸，定金是否可退

要想退，我們也先得知道，銀行不予放貸的原因是什么?銀行拒絕個(gè)人房屋貸款申請的情況主要分為三種，個(gè)人原因、開(kāi)發(fā)商原因以及政策風(fēng)險等。

個(gè)人原因：主要可能是借款人有嚴重的不良信用記錄、還款能力達不到放款條是否可退件、弄虛作假提供虛假申請材料等。而對于二套房貸的個(gè)人，也要核查其個(gè)人是否還有貸款未繳納完畢。

開(kāi)發(fā)商原因：一般情況如果開(kāi)發(fā)商存在不具備開(kāi)發(fā)條件、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)手續不完備或者開(kāi)發(fā)商有嚴重的信用問(wèn)題或者開(kāi)發(fā)商有重大訴訟影響其償債能力等情形，也會(huì )被銀行拒絕申請貸款，因為此時(shí)開(kāi)發(fā)商不具備保證擔保的能力。

政策原因：所謂政策風(fēng)險，可能是由于金融管理部門(mén)出臺新的政策規定，使貸款人出現達不到申請條件，最終被銀行拒絕貸款的情況。

但對于如何辨別是哪方原因造成的貸款不予批準的情況，這就需要購房者提交相關(guān)證據，以證明不是自己的問(wèn)題，才能要求返還定金。

提醒：其實(shí)購房者無(wú)論是簽訂認購合同或者是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對于自己的相關(guān)利益，一定要在之前和開(kāi)發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議，尤其是在購買(mǎi)期房的時(shí)候，因為看不到實(shí)體建筑，不免會(huì )在建成之后出現與開(kāi)發(fā)商之前承諾的條件不符，因此，只要之前將相關(guān)承諾寫(xiě)進(jìn)合同里，就會(huì )免去之后的很多糾紛問(wèn)題。另外，在出現糾紛時(shí)不要輕言訴訟，一定要先做好充分調查取證并認真研究合同和法律規定，最好向律師咨詢(xún)和請教，以獲得專(zhuān)業(yè)的法律幫助，維護自身的合法權益。

買(mǎi)房人風(fēng)險規避

建議：一手房的認購合同和買(mǎi)賣(mài)合同都屬于格式合同，開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì )跟客戶(hù)建立某種約定的。所以客戶(hù)在交定金認購房屋時(shí)要謹慎些，如果自己不放心，最好先向開(kāi)發(fā)商指定銀行委托的按揭服務(wù)機構提供一份詳細的說(shuō)明材料，讓其請銀行進(jìn)行初步審核，確定最高貸款額度，再交定金簽認購合同。二手房則靈活很多，由于認購合同和買(mǎi)賣(mài)合同都是雙方約定的，可以和業(yè)主協(xié)商好，在訂立合同時(shí)，將自己的情況列明，并補充說(shuō)明因銀行貸款未獲審批導致成交失敗時(shí)，需要無(wú)條件退還定金。

相關(guān)法律規定

到目前為止，涉及到定金的法律規定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》。部門(mén)規章有：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等。

《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問(wèn)題規定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。

《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。

《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規定：出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。